如果把时间前移10年，大家最后悔的事情是什么？有的人可能后悔没有好好工作，为了妻子和儿女提供更好的生活质量，而有的人可能后悔没有早点买房，毕竟在近10年里，全国房价发生了很大的变化，部分城市涨幅超过了200%。可以这样说，很多人通过买房赚得钵满盆满，可是5年后，这种情况还会持续吗？
不可否认，随着近些年楼市调控力度不断加强，尤其是确定“房住不炒”定位后，大家对楼市的预期开始出现分歧，“看涨”的信心大不如从前。其实这样想也不奇怪，以近3年的楼市调控为例，根据数据显示，2019年楼市调控累计620次，2020年接近500次，而截止到8月，调控次数已经超过了400次。
更为关键的是虽然部分城市出现了下跌，但是从整体方面来看，房价仍然处于“稳中有涨”的状态。然而，相比较5年前，涨幅明显放缓了许多，5年后，“现金”和“房子”哪个更值钱？孙宏斌2句话说得很清楚。
想要分析哪个价值更大，可以从3个方面来判断，第一就是楼市的整体环境，能否支撑未来房价上涨；第二就是房子的投资回报率有多少；第三就是5年后，房子的回报收益能否跑赢现金。
第一、楼市环境能否支撑5年后的房价上涨。
根据机构的数据显示，国内已竣工和新开工住房已经足够30亿人居住了，并且未来还有大量住房处于代建状态，可以说房子已经供大于求了；其次，国内人口逐渐从“中小城市”流向“城市群和都市圈”，除了部分热点城市之外，许多中小城市都有大量空置房子。
更为关键的是近5年间，新生儿数量不断减少，根据社科院的预测，到2030年左右，国内人口就会进入负增长阶段，这意味着未来房子不断增多，人口却不断减少，楼市环境很有可能无法支撑房价上涨。
第二、未来房子的投资回报率有多少？
大家都知道，投资房子的回报方式有两种：出租和升值，考虑到贷款已经成为90%以上购房者的首选方式，因此计算房子的投资回报率，就不得不把利息也考虑在内，客观来说，如果未来房子的升值空间不足，那么单纯靠出租的投资回报率是很低的。
举个例子，你手上有一套总价为200万的房子，每个月需要承担房贷5000元，如果在未来5年内，每年房价涨幅仅为3%，那么即便是房子一直处于出租状态，每年实际的回报可能最多只有4万元。从中就能看出，投资房子的回报主要通过升值，随着楼市调控不断加强，未来的升值力度势必会缓和许多。
第三、5年后，投资房子的回报收益能否跑赢现金？
毋庸置疑，相比较投资房产，持有现金的成本明显小了很多，除了受到通胀的影响之外，例如暂定银行存款利率为4%，我们把100万现金存进银行，那么5年后的收益约为21万元；而如果我们把100万作为首付用来买房，并且每年房价涨幅同样为4%，那么5年后的收益为50万。
看起来，未来5年，房子明显比现金更值钱，但是我们不要忘了，买房的收益虽然高，但是持有房产的成本也多，例如每个月的利息、物业费等，而且并不是所有城市的房价都会升值，而存款则属于“旱涝保收”，而且成本也更少。
对于这个问题，从房产大佬孙宏斌的2句话中，我们也能看出些端倪：
1、未来房价既不会大涨也不会大跌，这是很多人已经形成的共识。在楼市调控政策的“高压态势”下，房价想出现大波动是很难的，实际上，从近两年开始，部分城市出现过热度过高的情况，随之而来的就是部门约谈。
也就是说未来房价整体走势逐渐平稳，从投资角度来说，想通过投资房产获得大量收益的愿望可能要破灭了。
2、下半年市场会更惨淡。其实从上半年开始，房企就面临了市场冷淡的情况，而从下半年开始，房企面临的问题会更多。
总的来说：从孙宏斌的2句话中，我们能否发现未来楼市大概率会稳定下来，从自住的角度来说，这是个有利信号，而对于想要投资房产的人来说，这也意味着收益空间会收窄很多，再加上当下房价已经处于高位，持有房产的成本高居不下，如果收益进一步减少，那么投资的价值也就大打折扣了。相比较之下，5年后，现金或更值钱。
